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株式会社プラクティス

土地資産活用

土地は、有効活用することにより収益を生みます。ただし、事業が成功しなければ大変大きなリスクを生みます。当社はお客様の立場で土地資産活用を企画します。

1.目的を明確に

土地を有効利用し、収入を得ることが大きな目的です。また、相続税対策として評価の引き下げや納税資金対策を計画します。

オーナー（地主）様の中には、｢空いている土地があるから、何かやってみよう。｣｢建築会社が一生懸命勧めてくれるから、任せてみよう。｣ ｢家賃保証があるから大丈夫だろう。｣というようなことで、土地活用をスタートされる方が多くいらっしゃいます。

その結果｢なぜ、このような場所で？｣と疑問に思う土地活用が発生します。

オーナー（地主）様には、目的を明確にして土地活用を始めていただきたいと思います。土地活用は事業経営です。土地活用を勧める人たちとオーナー様の目的は必ずしも一致しません。最終的に収益の上がらない土地活用は、他の目的も達成しないことを良く理解しましょう。

2.所有地について考える

まず、ご自分の所有地についてよく考え、土地を次のように分類しましょう。

Ａ.残す土地・手放したくない（手放せない）土地

自宅や事業で使っている土地。先祖から受け継いでいる手放したくない土地。

子供や孫に引き継ぎたい土地。

Ｂ.利用する土地・有効活用が可能な土地

立地条件からテナント、賃貸住宅に利用できる土地

Ｃ.備える土地・上記以外の土地

売却しても良い土地、物納予定地、土地活用を計画しても収益を生まない土地

分類したうえで、次にあげる事業方式を選択します。

3.土地活用の事業方式

• 定期借地権を設定し土地を貸す。
• 駐車場を経営する。
• 賃貸住宅（アパート・マンション・一戸建て）を建築し経営する。
• テナントビルを建築し経営する。
• リースバック方式によるテナント建築
• 土地を売却し、資産を組み換える。
• 等価交換
• その他

4.当社が企画した土地活用の例をご紹介

【土地活用のご相談はこちらから】

アパート・マンション経営

当社では、お客様にアパート・マンションの事業企画をご提案するときに、次のようなアドバイスを行っています。

事業入口の重要性

一般的に地主さんが自分の土地にアパート・マンションを建築し、賃貸経営を行う場合の出口は次の二つです。

• （１） 当初予定した収益が上がり、融資を完済する。
• （２） 予定した収入が入ってこないで、融資の返済に行き詰まり、土地建物を手放す。

建築が始まったら、二度と後戻りできません。事業がスタートすると、途中で条件を変更するのが大変難しく、やり直すことができません。

最初の条件設定で、20年、30年先が決まってしまうのがアパート・マンション経営です。

このことを理解し、当初の条件設定をすることが非常に重要です。

☆ この事業で、いくらの収入を得るか目標をしっかりと決める

表面利回りで…％、年間手取りで…円の収入

☆ 事業をスタートする条件を事前に決めておく

建築費の上限を設定する。

借り入れした場合の総家賃収入に対する融資返済額の比率を事前に設定する。

☆ 条件に当てはまらない場合は、建築を中止する選択肢を必ず持つ

アパート・マンションは古くなります。経済情勢にもよりますが、古くなれば賃料を下げなくてはならないことも起こります。常に良い住環境を維持するためには、建築後の維持管理費もかかります。このような建築後の修繕費なども見込んだ計画をすることも重要な点です。

【アパート・マンション経営のご相談はこちらから】